الاثنين، أكتوبر 13، 2008

Financial Chaos (3) Real Estate
Speculative Investments in Egypt

آثار استثمار التسقيع

والمضاربات العقارية

على كفاءة الاقتصاد المصري

رغم أن تنشيط القطاع العقاري ينشط معه العديد من الصناعات المغذية والمستفيدة، مثل الحديد والأسمنت والسيراميك والموكيت والبناء، والأثاث والأجهزة، ... إلخ. ولكنني منذ بداية التسعينات تبنيت موقفاً معلناً في أن المبالغة في الاستثمار العقاري بغرض المضاربة هو ضار بالاقتصاد المصري منذ عام 1993 ... وأن الاستثمار العقاري "المفيد" للاقتصاد، يكون موجهاً للاستهلاك أو التشغيل وليس للتسقيع، بمعنى، أن أشتري منزلاً لأقيم فيه الآن، أو أؤجره لآخرين ... أو أؤجره لمشروع سياحي جزئياً وهكذا ... أما أن أبنيه لأقوم بتسقيعه والمضاربة عليه، فهذا إهدار للموارد، ولا يقدم قيمة مضافة بصورة تتسم بالكفاءة

في عام 1999 أعددت دراسة وكنت وقتها عضو مجلس إدارة جمعية الـ EJB التي كنت أحد مؤسسيها
وكان جزء كبير من الدراسة عن التأثير السلبي للمبالغة في تخصيص الاستثمارات لقرى الساحل الشمالي مثلاً ، والنتائج السلبية لهذا على كفاءة الاقتصاد المصري ...
.
.
وفي عام 2003 قمت بتضمين هذه الرؤية في برنامج حزب الغد – (التقديم الثاني نوفمبر 2003) بعد ورش عمل مناقشة مع زملائنا في الحزب ...

لماذا ؟
والسبب أن قرى الساحل الشمالي يستخدمه أصحابها لمدة 5-10% في السنة فقط …
دعونا نتصور أن هناك اصل منتج Asset ... مصنع مثلاً ... يعمل ساعة واحدة في اليوم ...

ألا يعد هذا إهدار للموارد؟ ألا ينعكس سلباً على حيوية الاقتصاد الذي تجمد قطاع كبير من موارده على مدى 20 سنة في غابات أسمنتية

دعونا نتصور لو أن نفس الاستثمار تم في الساحل الشمالي في قرى سياحية، يتملكها أصحابها ويستمتعون بها لفترة معينة يحددونها هم كل عام، ثم تقوم شركات فندقية متخصصة بإدارتها لصالحهم باقي شهور العام وتسويقها سياحياً

هنا ترتفع كفاءة الاستثمار العقاري عدة اضعاف بما يعود على الاقتصاد بارتفاع في الكفاءة الكلية

الآن الوضع أصبح أسوأ، مدن ضخمة نستثمر فيها وبها مئات الآلاف من الوحدات السكنية وقطع الأراضي التي اشتراها أصحابها بغرض المضاربة والتسقيع

والأسعار ترتفع ليس لوجود طلب على الشراء بغرض السكن أو التأجير أو السياحة، ولكن الطلب من مضاربين، يأملون أن يقوموا بالشراء اليوم ويبيعوا بعد شهور أو سنوات بأضعاف مضاعفة.

أين القيمة المضافة هنا في الاقتصاد للأموال المركونة؟

ماذا كان يحدث لو تم توجيه جزء من هذه الاستثمارات المركونة في مشروعات إنتاجية أو خدمية أو سياحية؟
بالتأكيد كانت كفاءة الاقتصاد ترتفع، وووظائف جديدة تخلق، ومستويات الدخول ترتفع، ومعدل دوران رأس المال يتحسن بصورة حقيقية، والناتج القومي ككل يرتفع، وهكذا

دور الدولة
طيب: هذه الاستثمارات من أفراد وشركات، ما الذي يجبر الناس على تأجير شققهم وفيلاتهم وشاليهاتهم أو تغيير توجههم الاستثماري من المضاربة مثلاً إلى الاستثمار في مشروعات أخرى أكثر إنتاجية بعيداً عن المبالغة في المضاربات والتسقيع؟

آه ... هنا يظهر دور الدولة طبقاً لفلسفة الطريق الثالث... وهو أن الدولة لا تتدخل في الإنتاج، ولكنها تتدخل بالتحفيز والتشجيع نحو اتجاهات معينة لها قيمة استراتيجية للمجتمع ككل

في هذه الأمثلة، تتدخل الدولة بالسياسات الإئتمانية والضريبية لتقدم الحوافز الإيجابية في مجال معين مرغوب فيه، مثل إعفاءات ضريبية، أسعار فائدة خاصة، تشجيع شركات إدارة الأصول العقارية بصورة سياحية مثلاً من خلال تقديم حوافز استثمارية وتسهيلات عديدة، ... إلخ.

وفي نفس الوقت يمكن أن تتدخل بحوافز سلبية لتحجيم النشاط الذي نريد أن نحول الاستثمار عنه، عن طريق مثلاً فرض ضرائب على الأصول غير المنتجة، أو سياسات من البنك المركزي حول الشروط الائتمانية لمشروعات الاستثمار العقاري، وهكذا ...


الإصلاح السياسي شرط للإصلاح الاقتصادي
طبعاً هذا لايمكن أن يحدث إلا مع فض الزواج الفاسد بين الثروة والسلطة، فإذا كان ملوك الحديد والسيراميك والأسمنت والموكيت وأباطرة الاستثمار العقاري، والمتحكمين في أسواق الأراضي وتخصيص القطع التي لا تحتاج إلى أي تسقيع، هم قواد لجنة السياسات في الحزب الحاكم والمسيطرين على صياغة القوانين في مجلس الشعب ... فلا يمكن أن نتصور أن يعمل هؤلاء ضد مصالحهم ...

ومصالحهم مع الأسف في ظل هذا الزواج غير الشرعي بين السلطة والثروة والاحتكار، وأجنة الفساد التي تتوالد كل يوم نتيجة هذا الزواج الفاسد، مصالحهم الآن ضد مصالح الشعب ... ضد مصالح البلاد والعباد ...


أسئلة عاجلة حان وقتها
هنا لابد أن نتساءل ونحن مقبلون على فترة حرجة جداً في الاقتصاد العالمي وأيضاً محلياً ... هل نضحي بالبلاد من أجل مصالح حفنة من رجال الأعمال الذين كونوا ثرواتهم من خلال الاقتراب من السلطة واستغلال النفوذ وإفساد القوانين والسياسات؟

أم أن مصير 75 مليون مصري أهم؟

والإجابة لك ...

باللغة العربية أو الانجليزية أو العامية أو الفرانكفونية ...

الإجابة لك ولنا جميعاً ...

‏ليست هناك تعليقات:

My Page on Facebook

Wael Nawara on Facebook